菲律宾房地产市场回顾 菲律宾买房攻略

 拥有1.05亿平均年龄24岁人口的菲律宾已实实在在成为世界舞台的焦点。上至世界各大国领导人的竭力拉拢,下至市井平民的热情投资,菲律宾正快速颠覆外国人对其的刻板印象,特别是热衷于海外置业的中国投资者。

那么房产投资,大多数投资者最关心的问题便是收益,说到收益,一个国家地区房产收益如何,最关键的因素就是当地人的房屋刚需问题。那么作为人口超过一亿的菲律宾,住房需求究竟是怎么样的?



菲律宾2017年和2018年的房地产市场:




得益于菲律宾经济的持续强劲增长,从2010年开始,菲律宾房地产市场一直蓬勃发展。




2017年,马尼拉商业区增加了70,000多套办公和商业用房,创下新纪录。但商业地产的空置率仍然很低,约为5%。




许多中国公司,尤其是科技和赌博公司,将服务业务外包给马尼拉大都会等城市。中国投资者不断崛起,推动了房地产需求,并提高了房价。




这些公司不仅在马卡蒂(Makati)等商业区购买或租用办公用房,还为员工购买住宅物业。尽管供应增加,但离岸博彩公司对马尼拉中央商务区极低的空置率产生了重大影响。


大温哥华区域三年来的公寓价格走势,图源:MLS(加拿大房产协会)


随着澳洲加拿大等国承载房产的蓄水池已接近高位,自然而然地让投资者在其他地方寻找更具吸引力的房产价值洼地。


与热钱对房产的追逐相对应的是,超发货币的供应,推动了全球对一切的需求,这导致了水泥、木材、铜和钢铁等建筑材料的通货膨胀,这些增长将影响菲律宾的开发商,并将不可避免地转嫁到消费者身上,无论是价格上涨还是缩减规模,这是我们在公寓市场长期看到的趋势。


(彩荣备注:大炮一响,资源看涨。这边俄国的坦克隆隆驶向基辅,那边布伦特原油价格立刻突破105美元,而对于依赖国际贸易的菲律宾而言,能源价格长期上涨肯定会导致进口能源通胀上升,同时引发比索贬值压力的双重打击,因为企业需要更多美元来支付价格上涨的石油。运输和公用事业成本可能会上升。)


SO,我们可以预期,房屋建筑成本的不断攀升,让开发商的定价无法再进行时光穿越,因此,购房者将继续从大马尼拉CBD市中心的高价单位转向郊区和临近大马尼拉地区的低价单元。


尽管,开发商已经通过提供更灵活的付款条件来应对成本上涨,以及市场购买者的购买能力损失,但是随着本地市场的收入水平继续恢复,这种灵活性将在未来几年内被吸收。


暂时而言,这种灵活的付款条件,不会导致期房楼花公寓的快速升值,另一方面,至于各家开发商的二手楼花,只会在租金增加和就业恢复到疫情大流行水平时,才会产生活跃交易。

 

如果我们考察世界各主流经济体在疫情大流行之前的相对表现,菲律宾的基本面在许多方面都可以说是优越的。


根据菲律宾统计局 (PSA) 的数据,菲律宾的 GDP 增长率为 6.4%,而 2019 年美国的增长率为 2.2%。


众所周知,个人和政府债务水平在 GDP 中所占的百分比,过去和现在仍然低得多,以及我们的人口年龄和工资升值潜力,使我们的经济有能力再次跑赢主流经济体。



2018年第一季度菲律宾首都地区的房屋空置率为12.4%,比起2017年第四季度的12.6%略显下降。而随着外国务工者的正面增长,高力国际预计,2019至2020年,马尼拉的房屋空置率将下降至12%。



马尼拉楼价




多年来,马尼拉的房地产价格持续大幅上涨。 下面你可以看到马卡蒂三卧室公寓的价格同比上涨幅度:


•2017年 -  10.4%


•2016年 -  9.95%


•2015年 -  13.43%


•2014年 -  7.11%


•2013年 -  14.37%




总体而言,2017年全国平均价格上涨了5.7%,其中复式房屋的涨幅最大,其次是住宅公寓。独立式别墅住宅/附属房屋的价格略有下降。


在大马尼拉区,住宅物业价格上涨8.8%,但该国其他地区的价格上涨仅为3%。






2018年上半年马尼拉房地产市场的回顾:




(1)预售量增加了近30,000套(创历史新高)。预计到2018年底将超过60,000套。


(2)导致需求增长的主要包括三个方面的推动力:住菲外籍人士购房,本地白领阶层和中国投资者增加。


(3)公寓的空置率仍保持在11%的较低水平,而未来几年预计将继续维持在12%左右。


(4)马尼拉大部分地区的季度价格涨幅均超过2%,而博尼法西奥和马卡蒂等高档地区的价格涨幅约为2.8%。




菲的房地产市场2019年将如何表现?




总的来说,菲律宾2019年的房地产市场看起来很光明,特别是如果我们看看Metro Manilla这样的地方。几乎所有主要城区的需求都超过供应,而办公室空置率则低于5%。




根据最近的数据以及之前的趋势,许多人认为马尼拉可能是投资东南亚房地产的最佳地点之一。




在过去十年中,世界上很少有国家的增长率持续保持为6-7%。快速增长的经济正在推动房地产行业,越来越多的中国投资者和公司在菲律宾经营。


我们也看到当地人的购买力不断增强。无论是办公楼还是住宅房产,离岸博彩业都是房地产市场的主要推动力之一。 2018年,博彩总收入增长了9.4%,这代表了中国投资者和博彩公司支持的蓬勃发展的行业。




菲律宾的房地产市场是否达到顶峰?


公平地说,没有。 您可能想知道,过去七年我们看到的持续价格上涨是否意味着市场已经达到顶峰?如果我们回顾一下1997年亚洲金融危机以来的价格趋势,答案应该是否定的。


当时,房地产市场经历了急剧下滑。但如果比较经过通货膨胀调整的当前价格,目前仍然低于危机前的20%。从历史上看,市场仍然远未达到历史性高峰。




菲律宾的租金收益率有多高?


即使我们假定价格会以过去几年相同的速度上涨(8~10%),预计租金收益率仍将维持在相同的水平(6-8%)。菲律宾在租金收益方面表现良好,所以你不必担心太多。但也不大会大幅上涨。在2017年和2018年,我们没有看到住宅物业租金大幅上涨,而Colliers预计到2020年租金最多会增加1-3%。




菲律宾未来的房地产供应?




根据仲量联行(JLL)最近发布的一份报告,许多知名开发商在马尼拉大都会和其他NCR城市开展业务,提供办公和居住房产,以满足未来的需求。


据仲量联行称,到2020年将增加约210万平方米的办公空间,其中大部分将用于马卡蒂,帕西格和达义的需求。


同样,同一报告预测2019年共有35,000套公寓单元增加。预计Pasay,Taguig,Makati和Quezon等城市的住宅单元增幅最高。


从2019年到2021年,每季度将提供8.600套公寓单元,而在此期间公寓的空置率将保持在12-13%左右。租金的增长将保持不变,直到2021年才会略有增加。




是什么推动了菲律宾房地产的需求?




●离岸公司和中国外包


随着比索的不断贬值,来菲律宾投资变得更加实惠,并且菲律宾能够为外国公司提供大量低廉的说英语的工作人员,因而是最有利可图的市场。全球电子商务公司,呼叫中心和游戏公司等公司的需求不断增加。


注:2018年1月1美元= 49比索| 2018年10月,一美元= 54比索




●持续供应灵活的工作空间


凭借数百万平方米的办公空间,租金保持稳定,使公司和初创公司能够更轻松地扩展和运营。




●本地和外国高净值人士的数量增长


经济增长,失业率降低,中产阶级和上层阶级不断壮大,外国人推动住宅房地产市场的增长。




●中国买家数量增加


越来越多的中国买家为菲律宾当前和未来房地产的增长做出了贡献。据彭博社报道,自2016年9月以来,赌博/博彩市场吸引了大约10万名中国工人前往马尼拉大都会工作。




●来自海外的高汇款


菲律宾有1000多万人在世界各地务工,他们每个月不断汇钱回来,使其成为世界上第三大外国汇款接收国。与2016年相比,2017年海外菲律宾人向其家庭汇入了30亿美元。随着比索贬值,以及外汇汇款的增加,许多家庭具备了购买和投资住宅房地产的需求和能力。




●人口红利巨大


菲律宾现在人口超过了1亿,平均年龄却只有26岁,当中国和西方国家面临人口老龄化问题时,菲律宾却拥有75%的劳动人口!而这些年轻的人口以后都将会面临结婚买房的问题,对房子的刚需需求量极大,这部分人也成为了撑起菲律宾房产市场的中坚力量




菲律宾投资产出相对较高,经商环境不断改善。您还可以选择申请多项长期签证,只要很低的条件,就能让您无限期地在这里生活或工作。




马尼拉房产市场发展的现状似乎可以看到些许早期深圳的影子,城市规划刚刚起步,不少基建项目正在落实。相信在不远的将来,菲律宾基础建设肯定会越来越完善,马尼拉房价的增值空间显然也会越来越大,不可估量!


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